احیای لیزینگ در بازار مسکن

به گزارش اخذ ویزا، قفل 4ساله در مجوز لیزینگ مسکن با ابتکار عمل بازار باز شد. مصوبه ای که سال 95 برای خرید اعتباری مسکن -لیزینگ- صادر شد به دلیل تعیین نرخ سود ناهماهنگ با قیمت تمام شده منابع اصلا به اجرا درنیامد. از آخرین باری که خریداران مسکن امکان دسترسی به تسهیلات کارآمد لیزینگ را داشتند، 10 سال می گذرد. اکنون ابررکود بازار ملک باعث شده است دو ضلع اصلی بازار برای حل چالش نرخ ها به توافق برسند. لیزینگ مسکن در شرایطی که وام ها از کار افتاده است، با اثر دومینویی خود به خروج از رکود کمک می کند.

احیای لیزینگ در بازار مسکن

از پروفایل ما وبلاگ بخار دیدن نمایید.

به دنبال انجام یک توافق بین گروهی از لیزینگی ها و برخی سازندگان مسکن، قفل بزرگ در مجوز خرید اعتباری مسکن با ابتکار بازار گشوده شد.

یافته ها نشان می دهد به تازگی و به دنبال این توافق بنا شده است تا خرید اعتباری مسکن از راستا بازار لیزینگ احیا شود. تسهیلات لیزینگ مسکن تسهیلاتی غیر از وام های پرداختی به متقاضیان واحد های مسکونی از راستا شبکه بانکی است و در واقع وام بانکی محسوب نمی شود، اما به واسطه آن فعالان بازار لیزینگ اقدام به تامین اقتصادی سمت تقاضای مسکن با استفاده از این تسهیلات کرده و از این طریق بخشی از هزینه خرید واحد های مسکونی تامین اقتصادی می شود. لیزینگ مسکن در واقع شرایط لازم برای خرید اعتباری خانه را فراهم می کند. به خصوص در شرایط فعلی که تسهیلات بانکی خرید مسکن به وامی ناکارآمد و فاقد اثربخشی و پوشش دهی بخش موثری از هزینه خرید واحد های مسکونی تبدیل شده است لیزینگ مسکن می تواند تسهیلاتی کارآمد برای سمت تقاضای واحد های مسکونی فراهم کند و از این طریق بخش قابل توجهی از خلأ موجود تسهیلات بانکی کارآمد برای خرید خانه از سوی متقاضیان مصرفی را جبران کند.

با ابتکار فعالان بازار مسکن درحالی لیزینگ مسکن بار دیگر برای خرید اعتباری واحد های مسکونی احیا شده است که فرآیند احیای این روش تامین اقتصادی ده سال پس از آخرین فعالیت لیزینگ ها در حوزه تامین اقتصادی مسکن اجرا شده است.

آخرین بار در فاصله سال های 86 تا 89 لیزینگ ها به صورت فعال در تامین اقتصادی مسکن نقش داشته و حدود 50 تا 60 درصد ارزش واحد های مسکونی را در قالب خرید اعتباری مسکن تامین اقتصادی می کردند. هم اکنون 10 سال پس از آخرین فعالیت لیزینگ ها در حوزه تامین اقتصادی مسکن گروهی از لیزینگی ها و سازنده های مسکن توافق کرده اند با سازوکاری مشخص و به منظور برطرف مانع از راستا فعالیت لیزینگ ها در این زمینه وارد عمل شده و اقدام به احیای روش خرید اعتباری مسکن برای متقاضیان مسکن کنند.

این درحالی است که چهار سال قبل یعنی در سال 95 نیز دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت های لیزینگ از سوی بانک مرکزی تصویب و ابلاغ شد و ضوابط مربوط به فعالیت لیزینگ ها در حوزه مسکن به روزرسانی شد. با این حال، در راستا فعالیت لیزینگ ها موانع عمده ای وجود داشت که موجب شد عملا این روش تامین اقتصادی در بازار مسکن عملیاتی نشود. با این حال و با تدبیر بازار، قفل راه اندازی لیزینگ مسکن هم اکنون بازگشایی شده است و قرار است به زودی خرید اعتباری خانه با استفاده از این روش شروع شود.

یک مانع عمده در سال 95 و بعد از تصویب دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت های لیزینگ باعث شد عملا این شرکت ها فعالیت در حوزه تامین اقتصادی مسکن را به صرفه ندانسته و به این حوزه ورود نکنند. براساس دستورالعمل بانک مرکزی، شرکت های لیزینگ تنها مجاز هستند تا تسهیلات خود را با نرخ سود 3 واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات شبکه بانکی کشور مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت کنند که با توجه به نرخ سود 18 درصدی تسهیلات بانکی، نرخ سود مجاز تسهیلات لیزینگی 21 درصد می شود. در همان زمان شرکت های لیزینگ اعلام کردند هزینه تامین اعتبار برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان از طریق لیزینگ ها رقمی حدود 22 درصد است و عملا شرکت ها در صورت پرداخت تسهیلات مسکن با مشکل روبرو شده و دچار زیان اقتصادی می شوند.

علاوه بر این مانع همچنین دو علت مهم باعث شد در آن مقطع زمانی تامین اقتصادی از طریق لیزینگ های مسکن و برطرف مانع در راستا ورود لیزینگ ها به این حوزه پیگیری نشود. علت اول آن بود که زمان تصویب این دستورالعمل با دوره پایان رکود معاملاتی مسکن همزمان شد و عملا بازار معاملات مسکن از ابتدای سال 96 وارد فاز پیش رونق و سپس رونق معاملاتی شد. در آن زمان بازار مسکن در دوره ثبات قیمت، کاهش قیمت واقعی و ورود متقاضیان به بازار قرار گرفت و از سوی دیگر زمان تصویب این مصوبه با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بعد از یک دوره طولانی چند ساله مصادف شد.

در آن زمان سقف تسهیلات خرید مسکن به طور متوسط از پوشش 5 مترمربعی هزینه خرید واحد های مسکونی به پوشش هزینه 5/ 14 مترمربعی یک واحد مسکونی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران افزایش یافت و همین دو عامل باعث شد عملا نیاز مبرم به ورود لیزینگ ها به عرصه تامین اقتصادی مسکن کمتر احساس شود و شرکت های لیزینگ نیز به دلیل وجود مانع نرخ سود جذاب برای تسهیلات دهی، پیگیری های لازم در این زمینه را انجام ندهند.

با این حال در سال 96 دفتر اقتصاد مسکن درخصوص چرایی ضرورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن گزارشی منتشر کرده بود که در این گزارش تاکید شده بود از آنجاکه بیشتر متقاضیان و مراجعه کنندگان به صنعت لیزینگ از قشر متوسط به بالای جامعه هستند و برای این قشر بهره وام، حساسیت کمتری نسبت به اقشار آسیب پذیر جامعه دارد، طرح لیزینگ مسکن می تواند به کمک دولت در خروج از شرایط رکودی حاضر آمده، بدون اینکه در سایر سیاست های دولت نسبت به اقشار آسیب پذیر خللی ایجاد کند.

ضمن اینکه تنظیم بازار مسکن گروه های متوسط و بالای درآمدی به تنظیم بازار مسکن گروه های کم درآمد نیز کمک می کند. همچنین با توجه به اینکه شرکت های لیزینگی تسهیلات مورد نیاز خرید مسکن اقشار متوسط و بالای درآمدی را عرضه خواهند کرد، تسهیلات بانکی را می توان با تمرکز بیشتری به گروه های کم درآمد اختصاص داد.

اما در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن به فاز ابررکود معاملاتی سقوط کرده و تسهیلات بانکی خرید واحد های مسکونی در ناکارآمدترین حالت خود واقع شده است و از سوی دیگر سازنده ها نیز با مشکل تامین اقتصادی برای تکمیل پروژه ها و شروع پروژه های جدید به دلیل نبود متقاضی برای خرید واحد های آماده روبرو شده اند، با ابتکار گروهی از لیزینگی ها و برخی از سازنده های مسکن، مانع قبلی در راستا فعالیت شرکت های لیزینگ در بخش مسکن برطرف شده و لیزینگ های مسکن بعد از 10 سال توقف فعالیت در این حوزه فعال خواهند شد.

براساس توافق اجرا شده بناست سازنده های مسکن که واحد های مسکونی آماده در اختیار دارند این پروژه ها را به صورت یکجا و با تخفیف 4 تا 10 درصدی به شرکت های لیزینگ واگذار کنند تا شرکت های لیزینگ بتوانند مشکل زیان اقتصادی خود را به واسطه الزام به افزایش تنها 3 واحد درصدی نرخ سود این تسهیلات نسبت به نرخ سود تسهیلات شبکه بانکی، برای متقاضیان جبران کنند. در چنین حالتی، پایین بودن نرخ سود تسهیلات پرداختی برای شرکت های لیزینگ به واسطه بالا بودن نرخ تمام شده پول برای این شرکت ها جبران می شود.

این تسهیلات، اما یک تفاوت عمده با شکل ایده آل سقف وام های بانکی دارد. براساس دستورالعمل بانک مرکزی مصوب سال 95 درخصوص ضوابط راه اندازی و فعالیت لیزینگ ها در حوزه مسکن، شرکت های لیزینگ می توانند حداکثر تا 70 درصد قیمت مسکن را به متقاضیان تسهیلات پرداخت کنند، اما در حالت ایده آل تسهیلات بانکی باید بتواند تا 80 درصد هزینه خرید واحد های مسکونی را پوشش دهد. در این سازوکار و ابتکار عمل رقم اولیه ای که برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان مورد تمرکز قرار گرفته است مبلغی حول و حوش 400 میلیون تومان است که البته در صورت افزایش سرمایه لیزینگ ها با همین شرایط قیمتی فعلی می تواند دست کم تا 50 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را در شهر تهران پوشش دهد.

در واقع سازنده ها از طریق یکجافروشی واحد های مسکونی آماده و واگذاری آن ها به شرکت های لیزینگ، پروژه های خود را در بازار به فروش می رسانند. به این ترتیب، با بازگشایی قفل بزرگ در مجوز خرید اعتباری خانه با ابتکار بازار، امکان فروش یکجای آپارتمان های کلیدنخورده به لیزینگی ها برای عرضه به خریداران فراهم می شود و از این طریق نه تن ها متقاضیان مسکن به سقف نسبتا موثر و کارآمد تسهیلات بانکی خرید مسکن دسترسی پیدا می کنند، بلکه فروشنده ها نیز که هم اکنون با بحران نبود خریدار برای واحد های آماده روبرو هستند پیروز به فروش واحد های آماده عرضه می شوند.

رقم تسهیلات لیزینگ در مقطع زمانی فعلی درحالی در این توافق حول و حوش 400 میلیون تومان متمرکز شده است که هفته گذشته در گزارشی اعلام کردیم برای خروج از ابررکود معاملاتی مسکن دستیابی به سقف نسبتا کارآمد تسهیلات خرید مسکن یکی از مهم ترین ضرورت هاست.

در این گزارش اعلام شد هم اکنون قدرت پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید واحد های مسکونی به طور متوسط به حدود 5 مترمربع کاهش یافته است که این میزان برای متقاضیان مسکن بیشتر در حد یک طنز تلخ است و متقاضیان مصرفی با این سطح پوشش دهی قادر به ورود به بازار مسکن و خرید مسکن با اتکا به وام بانکی نیستند. در این گزارش با اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه وام مسکن در پوشش دهی هزینه خرید واحد های مسکونی همچنین اعلام شد سال 73 که رقم تسهیلات مسکن به طور متوسط پوشش 42 مترمربعی از هزینه خرید واحد های مسکونی را تامین می کرد سال طلایی وام برای خریداران مصرفی محسوب می شد. این درحالی است که با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال 94 و افزایش پوشش دهی میزان وام از هزینه خرید مسکن از حول و حوش 5 متر در سال های ابتدای دهه 90 به حدود 5/ 14 متر در این سال، سال سبز تسهیلات بانکی برای خریداران رقم خورد. هم اکنون نیز که در سال 99 قدرت خرید وام در بازار مسکن به حول و حوش 5 مترمربع کاهش یافته است سال سیاه بازار وام برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی محسوب می شود.

در چنین شرایطی که بازار وارد ابررکود معاملاتی شده و حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه به حد بی سابقه ای کاهش یافته و به زیر کف رکود سقوط کرده است لازم است با تدابیر تسهیلاتی زمینه خروج از ابررکود معاملاتی در بازار مسکن فراهم شود. آذرماه امسال تنها حدود 2 هزار و 500 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان به لحاظ کم بودن حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه تقریبا بی سابقه است. با بازگشایی قفل راه اندازی لیزینگ مسکن می توان ابررکود بازار مسکن را کاهش داد.

رقم تمرکز شده برای پرداخت تسهیلات لیزینگ در توافق اجرا شده درحالی 400 میلیون تومان است که در گزارش هفته گذشته دنیای اقتصاد تاکید شد در صورتی که سیاست گذار مسکن قصد داشته باشد شرایط بازار را از شرایط سیاه به شرایط سبز تغییر حالت دهد لازم است میزان پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید واحد های مسکونی دست کم به سطح سال های 94 و 95 برسد؛ یعنی مقطع زمانی که وام خرید مسکن پوشش 5/ 14 مترمربعی از هزینه خرید واحد های مسکونی را با احتساب میانگین قیمت مسکن شهر تهران تامین می کرد.

محاسبات نشان داد هم اکنون سطح سبز پرداخت تسهیلات برای خروج از ابررکود بازار معاملات مسکن رقمی در حدود 400 میلیون تومان است. یعنی در صورتی که سیاست گذار مسکن قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مصرفی را با استفاده از وام نسبتا کارآمد در سطح سال 94 و 95 تقویت کند باید حداقل سقف تسهیلات مسکن را به رقمی حول و حوش 400 میلیون تومان برساند. این میزان در حقیقت معادل همان رقمی است که در توافق بین لیزینگی ها و برخی سازنده ها برای خرید و فروش اعتباری واحد های مسکونی مورد تمرکز قرار گرفته است.

مطابق با سازوکار در نظر گرفته شده این تسهیلات در نهایت با سود 21 درصد و دوره بازپرداخت 5 ساله به متقاضیان پرداخت می شود که رقم اقساط ماهانه آن حول و حوش 10 میلیون و800 هزار تومان می شود. رقم قسط ماهانه حدود 10 میلیون و800 هزار تومانی تسهیلات لیزینگ مسکن نشان می دهد این تسهیلات عملا برای متقاضیان با سطح اقتصادی و درآمدی متوسط رو به بالا قابل استفاده است، هرچند ممکن است رقم 400 میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان مسکن نیز چندان کارآمد نباشد.

در واقع بررسی ها نشان می دهد به دلیل دوره بازپرداخت کوتاه مدت این تسهیلات و همچنین در استطاعت نبودن رقم اقساط ماهانه آن برای گروه های کم درآمد تا متوسط، عملا این تسهیلات اثر مستقیم در خانه دار شدن عمده خانه اولی ها و متقاضیان با سطح درآمدی کم و متوسط ندارد. هر چند پرداخت این تسهیلات و استفاده گروه های درآمدی متوسط رو به بالا از آن برای خرید واحد های مسکونی بزرگ تر می تواند به دلیل اثر دومینویی در بازار، شرایط خرید مسکن را برای سایر گروه های درآمدی نیز تسهیل کند.

استفاده گروه های متوسط رو به بالا از تسهیلات لیزینگی برای خرید واحد های مسکونی بزرگ تر منجر به خالی شدن و عرضه واحد های مسکونی کوچک تر به بازار مسکن می شود و همین موضوع باعث می شود نه تن ها واحد های مسکونی بزرگ متراژ در شرایط رکود فعلی در بازار به فروش برسد و با تقاضای موثر همراه شود، بلکه در نتیجه خالی شدن و عرضه واحد های مسکونی کوچک تر، عملا سایر متقاضیان نیز بتوانند به بازار ورود کرده و اقدام به خرید مسکن کنند.

در واقع این اقدام نه تن ها فروش واحد های بزرگ متراژ را افزایش می دهد، بلکه عرضه فایل های کوچک متراژ را نیز زیاد کرده از این رو به نفع تقاضای خانه اولی و مصرفی با سطح درآمد محدودتر نیز هست. این اثر دومینویی می تواند انجماد عرضه فایل در بازار مسکن را کاهش دهد.

با این حال دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد لازم است به فوریت سازوکاری اتخاذ شود تا به واسطه انجام اصلاحاتی در دستورالعمل راه اندازی و فعالیت شرکت های لیزینگ در حوزه مسکن، امکان استفاده از این تسهیلات برای طیف گسترده تری از متقاضیان مسکن به خصوص متقاضیان با سطح درآمدی کمتر و خانه اولی ها فراهم شود. در وهله اول نیز پیشنهاد می شود تا طول دوره بازپرداخت این تسهیلات از 5 سال به 10 سال افزایش یابد که در این صورت رقم قسط ماهانه حول و حوش 7 میلیون و900 هزار تومان خواهد شد و در صورت 20 ساله شدن آن رقم قسط حدود 7 میلیون تومان می شود. هر چند ممکن است به دلیل ماهیت اقتصادی فعالیت شرکت های لیزینگ افزایش دوره بازپرداخت این تسهیلات با، اما و اگر همراه باشد، اما در صورتی که سازوکاری اندیشیده شود تا با حضور همه شرکت های لیزینگ دامنه پرداخت این تسهیلات افزایش یابد می توان انتظار داشت تا در بهترین حالت زمینه افزایش دوره بازپرداخت این تسهیلات نیز فراهم شود.

از سوی دیگر بررسی ها نشان می دهد هم اکنون و با سازوکار توافق شده فعلی تسهیلات لیزینگ تنها برای خرید واحد های مسکونی نوساز و کلید نخورده در قالب فروش یکجای این واحد ها از سوی سازنده ها به شرکت های لیزینگ و عرضه آن ها به متقاضیان خرید این واحد ها پرداخت می شود درحالی که لازم است این تسهیلات برای اجاره و اجاره به شرط تملیک نیز پرداخت شود و سازوکار مربوط به پرداخت این تسهیلات برای هر کدام از این بخش ها نیز تدوین و اجرایی شود.

همچنین لازم است سازوکاری طراحی شود که رقم یا سقف این تسهیلات افزایش یابد. به خصوص با درنظر دریافت سطح فعلی قیمت ها در بازار مسکن و نیاز مبرم به پرداخت وام کارآمد برای خروج از ابررکود معاملاتی در بازار خرید و فروش واحد های مسکونی این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار است.

منبع: فرارو
انتشار: 19 بهمن 1399 بروزرسانی: 19 بهمن 1399 گردآورنده: visaro.ir شناسه مطلب: 1508

به "احیای لیزینگ در بازار مسکن" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "احیای لیزینگ در بازار مسکن"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید